چشم‌ انداز مسكن در اقتصاد ايران

دكتر محمدحسين شريف‌ زادگان؛ استاد توسعه اقتصادي و برنامه‌ريزي منطقه‌اي در روزنامه اعتماد نوشت: اعلام اوليه سرشماري سال ١٣٩٥ جمعيت و مسكن در ايران كه نشان‌دهنده ٦٠٧،٥٨٧،٢ واحد (معادل ٥٨/٢ ميليون واحد) و نشانگر يكي از مصاديق شاخص‌هاي كلان اقتصاد ايران است.
١- ٥/٢ ميليون واحد مسكوني خالي در كشور در حالي است كه ايران به ١ تا ٥/١ ميليون واحد مسكوني براي پاسخگويي به تقاضاي موثر براي خانوارهايي كه جديدا تشكيل يافته‌اند و كساني كه بايد مسكن خود را تغيير دهند و استهلاك مسكن در ايران احتياج دارد.

٢- تحقيقات دقيقي نشده است ولي به قرينه ساير بررسي‌ها اغلب اين واحدهاي مسكوني براي پاسخگويي به تقاضاي موثر جامعه نيست و به عنوان كالاي مبادله‌اي عمل مي‌كند و عملا اقتصاد مسكن را به سوي اقتصاد سوداگرانه و صرفا سودآوري بدون توليد مولد كه نتايج سرمايه‌گذاري در اين حالت موجد توسعه اقتصادي نمي‌شود،سوق مي‌دهد.

٣- با احتساب متوسط صد متر زيربنا و ٧٠٠ هزار تومان قيمت هر مترمربع و دلار ٣٧٠٠ هزار تومان كل قيمت خانه‌هاي خالي به مبلغ ١٨١ هزار ميليارد تومان خواهد شد كه معادل تقريبي شش برابر عملكرد بودجه عمراني كشور در يك سال است و معادل حدودي ٥٠ ميليارد دلار خواهد بود و اگر توليد ناخالص ملي كشور را حدود ٤٠٠ ميليارد دلار فرض كنيم اين خانه‌ها معادل ١٢ درصد GDP كشور خواهد شد.
٤- اغلب اين واحدها به خصوص در شهر تهران با وام‌هاي سنگين بانكي در مجتمع‌هاي بزرگ ساخته شده است و يكي از مصاديق حبس سرمايه و عاملي براي ضرر و زيان بانك‌هاي وام‌دهنده تلقي مي‌شود. (طبق گزارش‌هاي  رسمي بانك‌ها بين ٥٠ تا ٨٠ درصد از منابع خود را نمي‌توانند به گردش درآورند و عملا راكد مانده است كه يكي از دلايل آن حبس سرمايه در مسكن ناتمام يا غيرقابل فروش است.)
٥- مسكن در طول ساخت به اقتصاد كشور كمك مي‌كند ولي بعد از ساخت برخلاف ساخت كارخانجات واحدهاي  توليدي كه ايجاد كالا و منافع اقتصادي به جامعه مي‌كنند، صرفا توليد منافع اجتماعي داشته و غيرمولدند.
به همين خاطر در اقتصادهاي سالم پرداختن به مسكن بسيار محدود است و سهم آن در سرمايه‌گذاري ثابت نبايد از ٢٠ درصد تجاوز كند مگر زماني كه در حالت ركود به عنوان محرك اقتصاد آن هم به طور موقتي عمل مي‌كند. متاسفانه در ايران مسكن بخش مهمي از سرمايه ثابت كشور را به خود اختصاص داده است كه چندين برابر سهم لازم است.
بنابراين وجود خانه‌هاي خالي به مقدار ٥/٢ ميليون واحد و ١٢ درصد GDP كشور نشان مي‌دهد كه ورود نقديندگي عظيم كشور در بخش‌هاي مولد مثل كشاورزي و صنعت و خدمات صرفه‌هاي لازم اقتصادي را نداشته و به سوي بخش غيرمولد مسكن سرازير شده است و با اشباع اين بخش و از سوي ديگر پايين آمدن قدرت خريد مردم به خاطر مشكلات  ركود اقتصادي مازاد عرضه خود را به شكل خانه‌هاي خالي نشان داده است.
البته همه ماجرا اين نيست، عرضه‌كنندگان دچار اشتباه بزرگي در تشخيص تقاضاي مسكن در شرايط تحولات اقتصادي ايران شده‌اند و كالايي را براي قشري از جامعه كه طبقات متوسط به بالا را شامل مي‌‌شوند توليد كرده‌اند كه قادر به خريد اين كالا نيستند ولي اين در حالي است كه تقاضاكنندگان موثر و واقعي جامعه نمي‌توانند اين كالاي گران و نامناسب با قدرت خريد خود را بخرند و عملا گروه‌هاي هدف تقاضا به اشتباه تشخيص داده شده و تغييرات اقتصادي نيز به آن كمك كرده‌ است. البته شايد بتوان گفت كه هم كشش تقاضا و هم كشش عرضه در اثر علامت قيمت در اين ميان به خاطر تحولات اقتصادي دچار خلل شده‌اند.
٦- سياستگذاران اقتصادي كشور، بانك‌ها و مسوولان بخش مسكن بايد به اين امر توجه كنند كه روند مسكن‌سازي در كشور نشان‌دهنده انحراف بزرگي در سرمايه‌گذاري ملي در بخش غيرمولد و اتلاف سرمايه‌هاي ملي و منابع بانكي است و بايد با اتخاذ سياست‌هاي مناسب جهت‌گيري آن به سمت اقتصاد مولد آن هم با ابزارهاي پويا و سياست‌هاي تشويقي اصلاح شود.
٧- بخش مسكن، بخش مستقلي نيست و عمدتا متاثر از اقتصاد كلان كشور است و عمليات بخش تاثير تامي در سرنوشت اين بخش ندارد. بنابراين رسيدگي به امر مسكن در كشور تنها نمي‌تواند دريك وزارتخانه مورد رسيدگي قرار گيرد و مستلزم سياستگذاري در ستاد عالي دولت يعني وزارت اقتصاد و دارايي، سازمان برنامه و بودجه و بانك مركزي و نهايتا شوراي اقتصاد است.
٨- در ايران بيش از ١٥ نوع سياست مسكن كه بعضا در يك راستا نبوده‌اند از سال ١٣٥٧تا به حال به اجرا درآمده است يعني به طور متوسط هر ٥/٢ سال يك نوع سياست از سوي دولت‌ها تدوين و به اجرا گذاشته شده است.
بسياري از نارسايي‌هايي كه حداقل به بخش مسكن مربوط است، ناشي از آشفتگي در درون بخش مسكن است، مسكن مهر يكي از نارساترين  انواع سياستگذاري مسكن بوده كه علاوه بر اينكه طبق تحقيقات انجام شده تقاضاي دهك‌هاي اول تا پنجم كم‌درآمدها را پوشش نداده‌ است بلكه داراي نارسايي‌هاي جدي برنامه‌ريزي شهري و مسكن بوده و با استقراض از منابع بانك مركزي ٣٠درصد از تورم ايجاد‌شده در دولت دهم را به خود اختصاص داده است.
مشكلات و نارسايي‌هاي ناشي از اجراي مسكن مهر حتي در دولت‌هاي بعدي نيز ادامه دارد.
دولت يازدهم اگرچه اخيرا بحث مسكن اجتماعي را مطرح مي‌كند ولي عملا به جز سياست‌هاي اجرايي در بخش مسكن مهر و تقويت و تجهيز منابع بخش مسكن كار ديگري نمي‌كند و به تكميل مسكن مهر و تقويت مسكن به طور عمومي مي‌پردازد.
به نظر من اين كار يك سياست خوب و شجاعانه‌اي بود والا سياست جديد به مشكلات بخش مسكن مي‌افزود. بعضي وقت‌ها انجام ندادن يك كار بهترين اقدام است و در اينجا اينجانب به عنوان معلم برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن از ايشان تشكر مي‌كنم.

٩- در عين حال دليل نمي‌شود كه سياست مسكن كارآمدي در كشور به خصوص براي گروه‌هاي كم‌درآمد وجود نداشته باشد البته ايران فاقد چنين سياست عملي كارآمد قابل تدامي است؛ كه دولت‌هاي بعدي با توجه به استحكام برنامه‌اي و قانوني آن ناچار به ادامه آن باشند. در كشوري كه ٢٠ ميليون  نفر به شكل اسكان غيررسمي در حاشيه شهرها زندگي مي‌كنند و ٣٣ درصد خانوارهاي شهري و ٤١ درصد از خانوارهاي روستايي آن زير خط فقرند بايد دولت سياست مدون و روشني براي تامين مسكن گروه‌هاي كم‌درآمد جامعه كه قادر به مشاركت و رقابت در تامين مسكن و حتي دريافت وام بانكي و بانك‌پذيري نيستند داشته باشد. اين كار يكي از اصلي‌ترين وظايف دولت‌هاي مدرن به شمار مي‌رود.