اخبار
۳ فروردین ۱۳۹۳, ۴:۳۱ ب.ظ
قیمت خانه از ۸۴ تا ۹۲ چه قدر گران شد؟
در چند سال گذشته قیمت هر مترمربع خانه در کشور و به ویژه شهرهای بزرگ آن‌چنان بالا رفته که کمتر کسی توانایی خرید واحدهای کوچک با متراژ کم را داراست.
بررسی آمارها نشان می‌دهد در طول سال‌های ۸۴ تا نیمه نخست سال ۹۲ متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از حدود ۶۵۰ هزار تومان به بیش از ۴ میلیون تومان افزایش یافته است وبه عبارت بهتر، قیمت مسکن افزایش ۵۲۰ درصدی داشته است.
در سال‌های گذشته رکود اقتصادی و همچنین افزایش قیمت‌ها و در نتیجه تورم حاکم بر کشور سبب شده تا سیر صعودی افزایش قیمت ملک همسو با قدرت خرید مردم نباشد.
یکی از دلایل بالا رفتن قیمت‌ها را نیز می‌توان به همزمان نبودن عرضه مسکن با افزایش تقاضا در بازار مربوط بدانیم؛ به طوری که این مساله سبب برهم خوردن توازن میان عرضه و تقاضا در بازار شده است.
وضعیت بازار مسکن در دولت یازدهم
امسال و در آستانه انتخابات ریاست جمهوری بسیاری از مالکان و همچنان مشتریان برای خرید و فروش دست نگه داشتند تا ببینند دولت یازدهم قرار است چه سیاست‌هایی را برای این حوزه اتخاذ کند.
اما از زمان آغاز فعالیت دولت یازدهم فضای روانی حاکم بر بازار مسکن موجب شده تا سیر صعودی قیمت‌ها در بازار مسکن متوقف و شاهد افت اندک قیمت‌ها نیز باشیم و البته کارشناسان درباره دلیل این موضوع می‌گویند اتفاق منطقی برای کاهش قیمت‌ها رخ نداده و همچنان مسکن در کشور به اندازه نیاز ساخته نمی‌شود.
افت قیمت‌ها و فضای روانی حاکم بر بازار در ماه‌های اخیر تا اندازه‌ای بوده که بسیاری از کسانی که قصد خرید مسکن را داشته‌اند،به امید کاهش بیشتر قیمت‌ها صبر کرده و صاحبان مسکن نیز به دنبال مشتری برای فروش هرچه سریع‌تر مسکن‌های خود هستند و همین موضوع رکود در بازار مسکن را به همراه داشته است.
به گفته مسوولان و حتی بنگاه‌داران،قیمت مسکن به نسبت ابتدای سال و همچنین سال گذشته کاهش داشته، اما رغبتی میان خریداران و فروشندگان برای انجام معامله مشاهده نمی‌شود.
افزایش سقف تسهیلات برای خانه‌دار شدن
وضعیت نابسامان مسکن در کشور سبب شد تا دولتمردان تصمیم بگیرندبا افزایش وام مسکن به ۳۵ و۵۰ میلیون تومان، شرایط را برای خانه‌دار شدن تسهیل کنند و اکنون نیز مراحل پرداخت آن در حال طی شدن است.
با توجه به وضعیت فعلی بازار به جرات می‌توان گفت افزایش مبلغ وام مسکن به ۳۵ میلیون تومان تاثیری در خانه‌دار شدن مردم ندارد، زیرا این مبلغ در اصل کمتر از ۱۰ درصد قیمت واحدهای مسکونی فعلی را شامل می‌شود؛ در حالی که بهتر است وام مسکن به صورت پلکانی از ۱۰ تا ۷۰ درصد قیمت مسکن پرداخت شود تا متقاضیان مسکن به راحتی بتوانند برای خرید خانه اقدام کنند.
متقاضی برای دریافت این وام باید ۶ میلیون تومان سپرده‌گذاری کند و حدود ۴ میلیون تومان هم اوراق خریداری کند تا در نهایت ۳۵ میلیون تومان وام دریافت کند. یعنی فرد متقاضی باید ۱۰ میلیون تومان آورده داشته باشد تا بتواند وام خرید را دریافت کند و متقاضیان با بازپرداخت ۱۲ ساله و سود ۱۵ درصد می‌توانند این وام را دریافت کنند.
متقاضیان در نهایت مجبورند۷۵میلیون تومان به بانک برگردانند که با حساب کتاب ساده می‌توان نتیجه گرفت دریافت این وام برای اقشار ضعیت صرفه اقتصادی ندارد، زیرا اگر متقاضیان به بانک‌های خصوصی مراجعه کردهو وام ۳۰میلیونی دریافت کنند، حداکثر ۱۰میلیون تومان به بانک‌ها سود می‌پردازند.
هرچند در چند ماه گذشته وتا پایان سال جاری این تسهیلات تقریبا به‌دست کسی نرسیده و متقاضیان درنوبت قرار دارند، بنابراین این مورد تشویقی تاثیری دربازار مسکن ۹۲ نداشته است.
رئیس کانون سراسری انبوه سازان کشور درباره تاثیر افزایش تسهیلات مسکن در این بازار گفت: هنوز این تسهیلات وارد بازار نشده است، زیرا متقاضیان باید ۶ماه سرمایه خود را در بانک گذاشته و پس از آن برای دریافت اقدام کنند که در اصل باید گفت این تسهیلات در ۶ ماه نخست سال آینده وارد بازار خواهد شد.
ایرج رهبر اظهار داشت: البته این اتفاق در صورتی رخ خواهد داد که بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات منابع در اختیار داشته و در مقابل محدودیتی برای متقاضیان قائل نشوند.
وی خاطرنشان کرد: پرداخت تسهیلات در شرایط کنونی و با بهره فعلی برای بانک‌ها دلچسب نیست و به طور قطع باعث محدودیت در پرداخت خواهد شد.
رهبر ادامه داد: پرداخت چنین تسهیلاتی درصد کمی از قیمت مسکن در کلانشهرها را جبران می‌کند؛ هرچند شاید برای متقاضیان در شهرهای کوچک شرایط بهتر باشد.
رئیس انجمن انبوه سازان کشور در مورد احتمال خانه‌دار شدن تمام خانواده‌های ایرانی گفت: این مساله به برنامه‌ریزی دولت بستگی دارد؛ هرچند رونق اقتصادی به معنای کلی در این مساله بسیار موثر است.
وی عنوان کرد: اگر قدرت خرید بالا رود، تورم کاهش یابد، دستمزدها افزایش یابد و در مقابل قیمت مسکن بالا نرود و دولت برنامه‌ریزی صحیحی انجام دهد، می‌توان نسبت به خانه‌دار شدن بیشتر خانوارها امیدوار بود.
رهبر اظهار داشت: اکنون رشد جمعیت رو به کاهش است، اما با وجود این بسیاری از خانواده‌ها ملک شخصی ندارند.
رئیس کانون سراسری انبوه سازان گفت: علاوه بر افرادی که خانه ندارند، باید آمار کسانی که دارای خانه‌های فرسوده هستند را به مجموع آمار اضافه کرد و با احتساب آن می‌توان نتیجه گرفته نیاز به مسکن از آمار فعلی بسیار بیشتر است.
وی خاطرنشان کرد: تاکنون در بحث ایجاد مسکن برای مردم خوب عمل نکرده ایم و دولت یازدهم باید در برنامه ریزی‌های خود شرایط را برای ورود بخش خصوصی به این عرصه فراهم کند و با سیاست‌های تشویقی از نظر کارشناسان خبره و مردم استفاده کند.
هجوم بورس بازان به بازار مسکن
یکی دیگر از اتفاقاتی که در زمستان ۹۲ رخ داد،ریزش ارزش سهام در بورس ایران بود. شاید در لحظه نخست این مساله ارتباطی با بازار مسکن نداشته باشد، اما صبر کنید، زیرا به حتم می‌دانید که اکنون بسیاری از سرمایه‌گذاران اقدام به فروش سهام خود کرده و ترجیح داده‌اند نقدینگی را نزد خود نگه داشته و یا در بخش‌های دیگر سرمایه‌گذاری کنند.
هم اکنون نزدیک به ۶۰۰ هزار میلیارد نقدینگی در اقتصاد کشور رها شده است که این روزها به دنبال یک بازار سودآور است.
حال تنها مواردی که به نظر می‌رسد در زمینه سرمایه‌گذاری از ریسک کمتری برخوردار است، بازار مسکن بوده و آنان که به دنبال سود بیشتر در کوتاه مدت هستند نیز ترجیح می‌دهند پول‌های خود را در زمینه خرید و فروش ارز،سکه و طلا سرمایه‌گذاری کنند.
اما این بار به نظر می‌رسدبا توجه به تجربه تلخ نوسانات قیمت ارز و سکه در سال‌های نه چندان دور،بسیاری از افراد نقدینگی را به بازار مسکن روانه کنند.
رئیس کانون سراسری انبوه سازان کشورنیز احتمال ورود سرمایه‌های بورس به بازار مسکن تایید کرد.
رهبر گفت: هنگامی که در قسمتی از بازار سرمایه‌گذاری سود خوبی ندهد، سبب روانه شدن سرمایه‌ها به سمت سایر قسمت‌ها می‌شود.
معمولا سرمایه گذاران اگر به سود مناسبی نرسند، ترجیح می‌دهند پول خود را در بازارهای دیگر مانند ارز و طلا، بورس، ساخت وساز و… سرمایه‌گذاری کنند.
وی درباره گسیل شدن سرمایه‌های نقدی از بازار بورس به سمت بازار مسکن بیان کرد: احتمال این مساله وجود دارد.
رئیس کانون سراسری انبوه سازان در ادامه تاکید کرد: اکنون بازار مسکن جایگاه واقعی خود را پیدا نکرده است و پیش بینی میکنم تا ۳ماه نخست سال ۹۳ اتفاق خاصی در این بخش نیافتد، اما به طور قطع اگر دولت برنامه‌ریزی مناسبی انجام دهد، شاهد رونق در حوزه مسکن خواهیم بود.
رهبر درباره وضعیت قیمت‌ها در سال ۹۳ اظهار داشت: در نیمه نخست سال آینده تغییر مشهودی در قیمت‌ها نخواهیم داشت.
با وجود تمامی این موارد بنگاه‌داران بر این باورند که بازار مسکن در سال ۹۲ روزهای سختی را پشت سر گذاشته و به دلیل افزایش شدید قیمت‌ها توان متقاضیان برای خرید بسیار کاهش یافته و در مقابل تقاضا برای اجاره واحدهای مسکونی به شدت بالا رفته است.
با توجه به این موارد باید گفت سال ۹۲ سال خوبی برای خریداران مسکن نبود و دراین میان بسیاری ازسازندگان مسکن نیزنتوانستند واحدهای خود را به فروش برسانند.
گفتنی است برای برون رفت ازاین وضعیت پول وسرمایه باید واردبازارمسکن شود زیرا در غیر این صورت آینده خوبی برای این بازار پرتقاضا نمی‌توان متصور بود.
